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物业管理的十大误区

来源:美联  时间:2004-3-6 20:58:42

  随着房屋建成和买房人入住的增加,物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点,要从根本上解决物业管理问题,首先要澄清思想认识上的十大误区。
 

  误区一:物业管理=物业公司管理。  

  这种误解与物业管理公司的名字有关,忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权,混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财产的权力,物业管理的正确定义应该是:物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动,该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。换句话说:物业管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为,物业公司是为完成这种行为应运而生的衍生物,通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。

  我们只有首先对物业管理做出明确定义,清楚认识物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权力,物业公司才能摆正自己的位置,业主才能正确认识缴纳物业管理费的真正意义和目的,目前物业管理的各种纠纷才能找到彻底解决的出口。
 

  误区二,业主不是“上帝”,物业公司和业主不存在“主人”和“仆人”的关系。  

  “上帝”并不存在,商家把顾客称为“上帝”,是商家对顾客地位的一种尊敬,他们理解自己的生存完全依赖顾客的认可。但是,目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的顾客或曰服务对象——业主为“上帝”,不肯承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。  

  笔者长期呼唤政府支持业主和物业公司之间的关系是“主人”和“仆人”关系的论点,希望借此改变物业公司工作人员的传统观念,解决物业管理工作谁为谁服务的问题。但遗憾地是有不少人却采用了错位思维方式,用物业公司是“法人”,与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系的论点,其实这些人的结论已经改变了论题。  

  在法律上并不仅仅是“法人”具有平等地位,“自然人”同样有平等地位,“法人”和“自然人”之间也一样是平等的,我们常说的“法律面前人人平等”,这个“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系,小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系,这两种关系同样都是“平等”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位,而物业公司却不肯承认自己的“仆人”地位呢?这是因为“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的!物业公司不想承认自己是业主雇佣的,是因为现实社会中物业公司基本上是房地产商的子公司,但是尽管如此,他们也无法回避自己是房屋出售前的最大业主——房地产商雇佣的这一事实,房地产商和物业公司所签订的物业管理委托合同就是佐证。  

  正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位,所以他们将业主交给他们管理的用于小区服务的费用当成自己公司可以随便支配的自有资金胡乱使用,引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。
 

  误区三:强调业主自治,并不是说这个小区里业主说了算。  

  对这种论调,笔者首先想反问一下在小区里究竟谁说了算呢?  

  房地产商说了算?如果房地产商已把房屋的产权转给了买房人,他们在小区内连“说”的权力都没有了,何来“算”呢!  

  物业公司说了算?物业公司不是政府派出部门,在小区内没有任何产权,只是业主共同聘请来的“管家”,显然他们也没有说了算的本钱!  

  政府说了算,政府本身就是人民意志的代表,在商品房小区里就是业主意志的代表,在不影响其它小区合法权益时,政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依归。  

  因此,在小区里,只能业主说了算(这里的业主是指业主的群体,而不是业主的个体),这是我国法律赋予业主的权力,任何人无法改变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的委托,但接受委托后,只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志为转移,物业公司的管理只能按业主委托中“说”的执行,而不是自己想怎么“说”就怎么“说”,任何地方只能有一个中心,只能一方说了算。

  目前,物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“房管所”年代,造成物业公司自认为自己的管理代表着政府,凌驾于业主之上,引发了和业主的冲突。
 

  误区四:买房人在买房时只重视房屋本身的价格,对物业管理的问题往往觉得等到入住以后再说,这为物业管理纠纷埋下了隐患。  

  这是一种颠倒是非的说法,以北京为例,目前绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都非常重视,而是房地产商不肯在签合同时向买房人出示《物业管理使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。  

  虽然北京市房地局早在1998年就已要求房地产商领取预售许可证前先要通过“公约”的审查,并在签购房合同时与买房人对“公约”进行约定,我在2001年年底担任《北京青年报》精品楼盘评委时曾走访了北京市的50个楼盘,却仅有三个楼盘的房地产商肯向买房人出示“公约”。  

  物业公司在接受房地产商委托物业管理时,不是要求房地产商提供买房人签署的“公约”才接手管理,而是拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙,胁迫业主接受自己的管理、缴纳房地产商和自己私下约定的物业管理收费标准。  

  试想一个在胁迫情况下签订的协议本身就是无效协议,物业公司又如何使用这种无效协议要求买房人履行协议呢?物业管理的隐患不是买房人种下的,而是房地产商种下的,是物业公司自己种下的。 

  买房人就交钥匙问题多次向有关部门反映,却长期得不到解决,政府也应彻底检查一下有关规定为什么长期得不到贯彻执行,执行部门是否负有管理不善的责任。
 

  误区五:业主不交物业管理费,是因为业主的消费观念没有转变。 

  任何新生事物,人们都有一个认识过程,从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程。但人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识,而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。  

  物业公司虽然到处诉苦,说自己亏损严重,但却又不肯按政府要求定期向业主公布帐目,在业主委员会决定更换物业公司后赖着不走,致使业主怀疑物业公司的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己物业的管理上。物业公司剥夺了业主的知情权,又凭什么来质疑业主不交费呢?
 

  误区六:物业公司冤枉,大部分问题是代房地产商受过。  

  如果物业公司和房地产商有着裙带关系,在物业管理的开始利用和房地产商的特殊关系(比如拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙)强迫业主做某些事情,就不能责怪业主对房地产商的不满发泄到物业公司身上,物业公司收了房地产商的钱,代房地产商承担保修工作,房子出了问题,业主找物业公司,就不能说物业公司是代房地产商受过。物业公司接受了房地产商的委托,事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备,也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任,如果物业公司是受业主委员会委托接管小区物业管理,难道出了问题,业主找物业公司,能说物业公司是代业主委员会受过?  

  要想解决这个问题,不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系,而是物业公司要自己和房地产商划清界线,不要在和业主打交道的开始,先给业主一个房地产商代言人的形相,同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。
 

  误区七:不承认房地产商发展的物业没有卖出之前,也是业主。  

  持这种观点的人不能正确认识是不是业主,不取决于拥有房屋的目的,而在于有没有房屋的产权。“业主”反映的是物权的概念,“业主”就是“物业的主人”。  

  搞清这个概念,我们才能明白第一份《业主公约》由房地产商制定,不是取决于它的义务,而是取决于它制定公约时是唯一业主的权力;第一份物业管理委托合同由房地产商和物业公司签订,同样来源于房地产商开始作为唯一业主的权力。同样,我们也能明确房地产商在房屋未卖出之前同样要缴纳物业管理费,和其它业主履行同样的公共义务。  

  房地产商在卖房时,把其对房屋的权力和义务同时也转让给了买房人,因此当一个小区的买房人超过50%,业主组织起来后,买房人对物业的权力就超过了房地产商,需要时可以重新和物业公司签订委托管理合同或决定改聘其它物业公司对小区进行管理,可以对业主公约按大多数业主的意愿进行修改。  

  对于买房人,买房居住也不是唯一的目的,如果买房人买房是为了转手或出租赚钱,在房屋转手或出租前,同样不能因为空置而不缴纳管理费,在转手和出租时也应要求接手人和承租人接受公约的约束和物业公司的管理。业主对出租的房屋负有最终的责任和义务(例如:承租人不缴纳物业管理费,出租人有最终缴纳的责任)。买受二手房的人在接收房屋权力的同时也接收了相应的义务(遵守公约和接受物业公司管理)。
 

  误区八:房地产商和物业公司签订的物业管理委托合同没有到期,业主委员会不是签字方,无权解除合同,否则,物业公司的前期投入会受损失,还会影响物业管理的稳定。  

  有这种思想的人关键还是搞不清物业管理实际是业权的反映,不了解房地产商早期做为物业管理委托人是因为它委托物业公司时物业的业权100%在它手里,它委托物业公司的身份不是房地产商,而是物业的业主。随着房屋的销售,房地产商的业权在不断地减小,当少过50%后,它就无权再代表物业的全体业主,房地产商委托物业公司的合同应在业主委员会新的委托合同发出之日起自动失效。

  至于物业公司的损失和物业管理稳定问题要从两方面看:  

  第一,如果物业公司是房地产商临时搭班子建的,不具备专业管理水平,一旦被所管物业的业主委员会解聘,就会失业,前期投入的损失在所难免;如果物业公司是社会上的专业化公司,它生存的第一天靠的就是竞争,对它们来讲是“东方不亮西方亮”,前期投入损失几乎为零。  

  第二,一个具有竞争力的公司,绝不会轻言失败,即使由于暂时失误或业主不理解被解聘,他们一定会坚守岗位,保持物业管理交接期的稳定,因为它们坚信会“东山再起”,只有那些靠房地产商恩赐过活的物业公司才会“破罐破摔”。  

  要想物业管理事业能够健康发展,政府就应该促进物业管理朝社会化、市场化、专业化的方向发展,对于破坏物业管理交接期稳定的公司坚决吊销它的物业管理资格,而完全没有必要消极地去保护这些“大浪淘沙”下来的公司。
 

  误区九:物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业,需要企业的培训,逐步提高,业主不应对物业公司要求过高。  

  这种论点的前提虽然正确,但决不意味着因此可以原谅一些物业公司的服务不到位,业主交的物业管理费不是给物业公司培训工作人员,提高服务质量用的,物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承担物业管理工作,正如人们常说的“没有金刚钻,别拦瓷器活儿”。  

  目前物业管理的纠纷和业主的不交费,其中一个直接原因就是有为数不少的物业公司即无自有资金,又缺少有质素的物业管理人员临时拼凑的。目前,社会上靠别人给启动资金、完全靠服务对象预交费运营的公司恐怕除物业管理行业再难找到第二个行业。  

  令人费解的是,持这种观点的人却整天喊着:“政府要给予物业管理企业一个大的支持和保护”,笔者真不知一个低技术、劳动密集型的物业管理行业要政府保护什么?在市场经济条件下,仍想整天躺在政府的怀里,在政府的庇护下不思进取的企业,结果只有一个:被市场淘汰!
 

  误区十:过分强调市场原则,忽视政府对公共服务价格约束的作用和必要性,忽视人民的承受能力。  

  由于目前商品房的数量在社会上所占的比例有限,商品房的业主对承担物业管理费和停车费的横向比较,不可避免地认为自己缴纳的费用过高。因此,商品房小区的服务收费虽理论上不能称作公共服务收费,属于私人性质,但这个观念不是一朝一夕能够转变的,有待社会大环境的转变,在这个转变完成之前,政府有关部门需要对住宅小区的各种收费进行指导和监管,而不能回避矛盾或推卸责任。